Türk Borçlar Kanunu dördüncü bölümü tamamen kira sözleşmesine ayrılmıştır. Bu bölümde kira sözleşmesi hakkında genel hükümler, konut ve çatılı işyeri kirası ve de ürün kirası düzenlenmiştir. 299.madde ile 379.madde arasında düzenlenen kira sözleşmesi en basit ve kanunda tanımlanan haliyle; “kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Kira sözleşmesinin en temel 3 unsuru: tarafların anlaşması, kiralanacak şeyin kullanılmasının devri ve bu devir karşılığında ödenecek bedeldir. Ayrıca kira sözleşmesi belirli bir süre için veya belirsiz süreli yapılmış olabilir. Yazılı şekil şartı da yoktur ancak ispat kolaylığı açısından yazılı yapılması önerilir. Oldukça kapsamlı bir konu olan kira sözleşmesinin en güncel detayı olan tahliye taahhütnamesi ve kiracının tahliyesinden bahsedecek olursak, kanun koyucu genel olarak kiracıyı korumakta ve Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri de bu paralelde hükümler içermektedir. Kiracı ile kiraya veren arasında kiracının taşınmazı ne zaman tahliye edeceğine dair bir anlaşma yapılmışsa kiraya veren, herhangi bir hükme bağlı olmaksızın kira ilişkisini sona erdirebilir. Aksi halde kiracı, kira bedelini ödediği sürece kiralananı kullanmaya devam edebilecektir. Eğer şartlar oluşursa 10 yıl sonunda ancak tahliye fırsatı bulunabilir.
Şekil şartlarına uyarak imzalanan bir tahliye taahhütnamesi ile kiracı, kiralananı boşaltmayı taahhüt etmiş ancak boşaltmamışsa icra veyahut tahliye davası yoluyla taşınmazın tahliyesi talep edilir. Peki ya tahliye taahhütnamesinin şartları nelerdir?
Kira sözleşmesinin şekil şartına bağlı olmadığını belirtmiştik ancak tahliye taahhütnamesi yazılı şekle tabidir. Adi yazılı şekil yeterlidir. Sözleşmenin resmi yazılı şekilde yapılması şart değildir ancak ispat kolaylığı açısından önerilir. Ayrıca taahhütnamenin tarafları bakımından da kiracının ya kendisi ya da özel olarak yetkilendirdiği kişi ve kiraya veren tarafından imzalanması gereken tahliye taahhütnamesi için avukata da özel yetki verilmesi gerekir. Taşınmazın boşaltılacağı tarih, gün/ay/yıl şeklinde belirtilmeli ve herhangi bir irade sakatlığı durumu bulunmamalıdır. Aksi halde herhangi bir sözleşme gibi irade sakatlığı neticesinde geçersiz sayılacaktır.
En önemli nokta ise taahhütnamenin ne zaman verileceğidir. Borçlar Kanunu’nun 352.maddesinde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” dendiğinden kiralananın teslim edildiği anı belirlemek önemli olacaktır. Kira kontratının yapıldığı anda verilen taahhütnameler geçersiz sayılacaktır. Zira kiracı, sözleşme imzalanıncaya kadar sözleşme taraflarında aciz konumda olandır. Bu nedenle taahhütnamenin teslimden sonraki süreçte verilmesi önem taşır.
Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu iddia eden kiracı, bu itirazını her zaman ileri sürebilir. Ayrıca bu geçersizliğin ispatı adına tespit davası da açılabilecektir. Bu davalarda görevli mahkeme de sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme bakımından ise konutun bulunduğu yer veya davacının ikamet ettiği yer mahkemesi yetki sahibidir. Ayrıca aynı yargı çevresindeki icra daireleri de icraya verme bakımından görevlidir.
Son olarak değinilmesi gereken nokta da hak düşürücü süredir. Kanundan da anlaşılabileceği gibi, taahhütname imzalandığı halde kiracı kiralananı boşaltmamışsa bu halde kiraya verenin iki seçeneği vardır. Ya icraya başvuracak ya da dava açarak kira sözleşmesini sona erdirecektir. Bu yolların ortak noktası ise süredir. İcraya başvurmak için de dava açmak için de 1 aylık hak düşürücü süre vardır. Bunun anlamı şudur: tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra ya da dava yoluna başvurulmazsa, kiraya veren bu hakkını kaybeder. Dolayısıyla bu sürecin hukuki destek alınarak, avukat yardımıyla geçirilmesi önem taşır.